【保存版・ベトナムに事業進出するなら絶対に知っておくべき】ベトナムでの不動産賃貸契約における注意点 (居住用・事業用)

賃貸契約書のサイン

こんにちは、ホーチミン現地生活情報局のぼくです。

ベトナムで仕事を始める(家を借りる)、ベトナムで事業を始める(オフィスを借りる)などなど、ベトナムでの中期的な滞在を行う方は必ず必要となること。

そう!不動産賃貸契約です。

居住用にせよ、事業用にせよ、ベトナムで初めて結ぶ契約書が不動産賃貸契約という人も多いのではないでしょうか?

居住用・事業用両方の交渉を何人もの大家さんと直接したぼくの経験を基に、今回はご紹介させていただきます。

不動産賃貸契約ってもう言葉からして難しいなぁ、ちょっと頭痛が・・・

ベト子
ベト子
ぼく
ぼく

まぁ、とにかく家を借りるか、オフィスを借りる、店舗物件を借りるって言えばわかりやすいかな

うん、ちょっとイメージしやすいかも

ベト子
ベト子
ぼく
ぼく

よし、じゃあそうやって物件借りる時の注意点を紹介するね!

物件を借りる(不動産賃貸)の共通認識

不動産賃貸を行う(物件を借りる)際、よく理解しておかなければならないのは、貸主(大家さん)と借主(みなさん)の立ち位置です。それを確認するために、まずはベトナムの経済状況を少し確認してみましょう。

経済指標

(情報元:JETRO)

ベトナムは経済成長が2020年1月時点まででみると、過去数年間連続で物凄い勢い(2018年は7.1%の実質GDP成長)で起きていて、毎年給与が5-10%上がるのはホワイトカラーだと割と普通です。

物価も年々上昇してきており、ベトナムでは全てが安い!なんて言っていた時代も、品目によっては日本高い!?なんてことも起き始めています。少なくとも、品質相応の価格というところで比べると一概に安い!なんて言えないのではないのでしょうか?

その他、地価の問題等たくさんありますが、不動産に関しては別記事にて紹介したいと思います。

賃貸目的が居住用か事業用かで立ち位置が決まる?

居住用か事業用かによって、不動産賃貸契約の難易度は異なります。実情を鑑みて、それぞれカテゴリ別に見ていきたいと思います。

【居住用不動産の賃貸契約】

日本人として賃貸契約を試みる場合のほとんどがマンション・アパートの1室だと思いますので、本記事ではそれらに絞って説明させていただきます。

基本的に、マンションやアパートの建設が物凄い勢いで進んでいるベトナムですので、居住希望エリアがものすごく狭くない限りぼくたち(借主)の立ち位置は大家さんと同等もしくは大家さんより少し上になります。

【事業用不動産の賃貸契約】

日本人として賃貸契約を試みる場合、一軒家を丸々借りる(一棟借り)一軒家の部屋の一部を借りるオフィスビルの一部を借りるが考えられます。これらそれぞれについて注意点を説明させていただきます。

基本的に、一軒家丸々借りる場合の難易度が最高難度です。貸主の立ち位置は最高クラス、借主(ぼくたち)は地の底です。経済のスカイロケットのような急発展に伴い、事業を行うために物件を借りたいテナント候補は文字通り無限にいるのです。借りたい人はいますか?と聞く前に既に借りたい人からアプローチがあるレベルのイメージです。まさにこの種類の物件は水ものです。

一軒家の部屋の一部を借りる場合、立ち位置は貸主(大家さん)とほぼ対等です。なぜか?大家さんは基本的にその物件の残りの部屋に住んでいるパターンが多いので、それを嫌うテナントも多いのです。

オフィスビルの一部を借りる場合、立ち位置は貸主(大家さん)とほぼ対等です。オフィスビルを管理しているのは会社として大家さんをやっているいわゆるプロなので、無茶な条件交渉を押し付けてくることは多くないです。また、オフィスの一部という条件が縛られているため、テナント希望の母数が一軒家に比べて制限されてしまうことも、ほぼ対等の立場になる理由です。

居住用不動産の賃貸契約

居住用不動産の賃貸契約に関しては、条件に合う好みの物件さえ見つかれば非常に簡単です。基本的に流れに従っておけば問題ありません。

【流れ】

*希望のエリアの賃貸相場をインターネット検索・内覧を繰り返すことで把握しておく(交渉に有利に)

  1. 大家さんに連絡をとる(不動産仲介を入れている場合はそのエージェントさん経由で連絡)
  2. 物件内覧と共に詳細事項の確認(大家さんが本当の所有者か確認必須)
  3. 問題なければ入居時期の明確化と保証金を渡す(現金ではなく振込をオススメします。現金の場合は手書きでもいいので受取書をもらってください)*保証金の相場は大体1-2ヶ月分の家賃
  4. 入居前に契約書にサインを交わす(入居後にサインする場合はよく注意してください。逃げ場はないので無茶な条件を急に突きつけられて弱い立場になる可能性もあります)

契約における注意点としては以下を抑えておけば問題ないかと思います。

  • 保証金は何ヶ月分支払うのか?
  • 支払いを行うタイミングはいつか?
  • 支払いに不意に遅れてしまった場合はどうなるのか?
  • 退去時はいつまでに大家さんに通告する必要があるのか?

(*居住用不動産賃貸に関する内覧時のチェックポイント等は別記事にて紹介させていただきます。)

事業用不動産の賃貸契約

事業用不動産の賃貸契約 (一軒家丸々借りる)

ホーチミンにおいては、希望の条件(立地・サイズなど)に合う物件を見つけるのも難易度は高いですが(コロナ発生前時点の話)、さらに希望の条件に合う物件を見てからが本番の勝負です。

【流れ】

  1. 不動産物件の入り口などに貼り付けてあるテナント募集のチラシの電話番号に連絡(電話・ZALOなど)
  2. その番号が大家さんに繋がる(4へ進む) / その番号が不動産紹介業に繋がる(3へ進む)
  3. 不動産紹介業者に物件の住所を伝え、空き状況を確認してもらう
  4. 大家さんの都合の良い時間に合わせて内覧を行い・詳細確認
  5. 内覧終了後にその場で条件交渉
  6. 交渉上基本合意が取れた場合にその場で手付金を銀行送金で支払い(現金の場合は受取証を必ずもらう)
  7. 手付金=独占交渉権の意味合いがあるので、手付金支払い後に契約書作成・詳細契約条項の交渉
  8. 契約書作成後、各エリアの公証役場で公証してもらう=公式な契約成立

【各段階における注意点】

1. 不動産物件の入り口などに貼り付けてあるテナント募集のチラシの電話番号に連絡(電話・ZALOなど)

80%以上の確率で、そのチラシの番号は不動産紹介業者につながります。この不動産紹介業者は大家さんの許可有り/無しでその物件にテナント募集!なるチラシを貼り付けて集客を図っています。無許可で貼り付けている業者の中には大家さんの連絡先すら知らない人もおり、『あー、その物件はもう空いてないけど、僕の持っている物件を紹介するよ?どんな物件探しているの?』なんという営業が始まります。

逆に言うと、意図せずとも物件を探し始めると意図せずとも無数の不動産紹介業者と繋がることができるので、自分と気の合いそうな良い業者を見つけたら、その業者とコミュニケーションを継続してとることをオススメします。

例えば、空き物件を自分で見つけた場合に、チラシの番号に逐一電話するのではなく、その紹介業者に連絡をとってもらえば、効率的になりますね(但し、大家さんの番号がわかる場合は直接連絡の方が良い場合が多いです)。

*不動産紹介業者つながった場合、必ず最初に『ぼくたち(借主)がその業者に払う費用は完全に0なのか否か』を確認してください。基本的には完全無料のパターンが多いです。商習慣として基本的にはローカル業者ならば全額大家さんに請求する形になっています(ちなみに業者のコミッションは大体、3年以内契約ならば家賃1ヶ月分・3年以上ならば家賃2ヶ月分など)。あとで業者さんと揉めないように 最初に無料であることを明確にしておきましょう。

3. 不動産紹介業者に物件の住所を伝え、空き状況を確認してもらう

この時点で即答で『あぁ、そこは空いてないね』という業者は切った方がいいです。高確率で気の利かない業者/やる気のない業者です。

『確認します / チラシを貼っている場所は賃貸用物件じゃないんだよ、ごめんね』という業者であればとりあえずキープしておいて問題ないでしょう、他の物件を紹介してもらいましょう。

4. 大家さんの都合の良い時間に合わせて内覧を行い・詳細確認

大家さんと現場で必ず初対面をしてください。

この際まず確認するのは『大家さんを名乗る人物が本当に所有者なのか否か』。書面で確認させてもらうのは現実問題まず不可能です(疑ってるのかこの野郎!帰れ!ってなります)。

口頭だけでも良いので、牽制の意味を込めて『この物件の所有者ですか?』と聞いてください。紹介業者がいるのであればその業者経由で全ての質問を行えば良いです。

*『私が大家で、所有者です』と名乗っていても、最終的に契約の段階で『実は私は所有者ではありません』と白状する人もいます。酷い人は『実は私の夫が所有者ですけど、まぁ交渉も契約サインも私の名前でいいよね!』なんという不届き者もいますのでご注意ください。こういう人はステップの8『公証』で役所チェックが入りますのでバレます。しかし、バレないように契約書の公証をしない大家さんもいますので、公証はしない派の大家さんとの契約は可能な限り避けてください。

ちなみに、所有者ではない人と契約した場合、本当の所有者が後から出てきて追い出されるなんて話も有ります。また、その人たちがグルで最初から仕組まれているなんてパターンもあります。厳密に言うと不法行為ですが、正直ベトナムの裁判を起こしてから一連の対処が終わるまで数年かかり、お金もかかるので、ぼくたちの結末はただの大損です。慎重に大家さんの人柄等しっかり見極めてください。

その他、詳細確認事項は『シャワーのお湯がでるか、水回りが機能しているか、電気が機能しているか、合法的な防災対策が取られているか(火災検知器、災害用ベル、警察に火災関連の対策について認証を受けているか)、壁に穴を開けてもいいのか?』などなど、たくさんあると思います。日本以上に細かく聞くことをオススメします

5. 内覧終了後にその場で条件交渉

主な交渉事項は以下になると思われます。

  • 家賃は1ヶ月いくらか(ベトナムドンで明確化してください)
  • 家賃の上昇率といつ上昇するのか(大体は、契約期間内毎年5-10%上昇、契約更新時の上昇率は固定なしにされるかと思います)
  • 家賃支払いは何ヶ月毎に行うのか
  • 家賃支払い時期
  • 家賃支払いに遅れた場合の処遇
  • 保証金(保証金支払い時に手付金は保証金の一部となる)は家賃何ヶ月分か(金額の明確化が必須。大体3-6ヶ月分を提示してくる場合が多いです)
  • 契約更新に積極的か
  • 各契約解除パターン時の処遇(保証金の返金・ペナルティなど)
  • 大家さんからの契約一方的解除時の処遇(事業用の場合、大家さんによる乗っ取りや追い出しが多々発生します。条件明確化をオススメします。)
  • 契約解除時の『借主負担で施し済の内装』の処遇
  • 本賃貸契約にかかる税金は誰が払うのか(10%程度ですが、借主が家賃に上乗せで払うパターンが多いです。明確化必須。)
  • 原状復帰の必要性の可否
  • 何をやってよくて、何をやってはいけないか(トイレやドアは付け替えてはいけないなど)
  • 全引き渡し動産の確認(エアコン、その他)
  • 物件の図面はあるか(あればコピーしてもらって、内装業者に渡すと良い)

6. 交渉上基本合意が取れた場合にその場で手付金を銀行送金で支払い(現金の場合は受取証を必ずもらう)

基本的には銀行送金を使ってください。手付金や保証金の持ち逃げ詐欺が多いので、足をつける必要があります。現金での支払いに固執して急かす大家さん(自称大家さん含む)には要注意です。手付金相場は大体一千万 VND(五万円程度)です。

7. 手付金=独占交渉権の意味合いがあるので、手付金支払い後に契約書作成・詳細契約条項の交渉

契約書はおそらく内覧から数日で作ることになると思います。大半の大家さんは賃貸契約に慣れていないアマチュアの大家さんなので、プロの大家さんと比べるとこのステップの交渉難易度は遥かに高くなります

契約書フォーマットはおそらく大家さんは持っていないので、こちらで作成することになるでしょう。相手が持っていたらできるだけ相手のフォーマットを使ってあげるべきかと思いますが、たまにとんでもない条項が入っているときが有りますので最新の注意を払ってください。

ちなみに、このステップで大体揉めます。

  • 手付金支払い時に簡易合意した内容をひっくり返す『OKって言ったけどやっぱりあの話なしにするわー
  • 合意したのは認めるけど、契約書に書くのはやめてよ。私(大家さん)のこと信頼してないのか?ビジネスってのは信頼が大事なんだよ?』という先輩ヅラした不合理な説教
  • 公証なんていらないわよ』という怪しい言い草
  • 10%の税金払うのは借主(テナント)ね。あっ、でも言いこと教えてあげる。役所に出す契約書は適当に書いて家賃も本当の値段よりも安いの書けばいいんだよ。そしたら借主(テナント)が払う税金安くなるからね。本当の契約書は俺たちだけで別途作ろうぜ』という明らかな政府向けの重大犯罪のゴリ押し
  • 公証直前に『旦那に話したらその条件はダメだというから、やっぱりあの合意した内容変えてもいい?パパッと変えて公証しちゃおうよっ!』という明らかな詐欺師まがいの大家さん

8. 契約書作成後、各エリアの公証役場で公証してもらう=公式な契約成立

公証役場で公証してもらえば完了です。

公証役場は、ぼくたちの作成した契約書の内容を一言一句役所のパソコンで打ち込みます。また、その物件の所有者であるか否かもそこで役所チェックがはいります。絶対に飛ばさないようにしてください。

事業用不動産の賃貸契約 (一軒家の一部を借りる)

基本的には一軒家丸々借りる場合と流れや確認事項は同じです。

しかしながら、一軒家の一部を借りる場合、大家さんはその物件の地階または空中階(2階以上)に住んでいるため、大家さんの生活習慣に影響することはお断りされることも多いです。また、階段やエレベーターで自分の事業を開始した場合のお客様と大家さん家族がすれ違うこともありますので、お客様にマイナスの心象を与える可能性も業種によっては十分にあります

また、夜中に大家さんの家族の誰かが、こっそりぼくたちの借りている階に忍び込んで金品を盗まれる・勝手にいじくられるなんて話もあります

一軒家の一部を借りる場合、その場所でお客様にサービスを提供するビジネスをするのであれば『高級感』は演出しづらいと言うことを考慮する必要があります。

また、あくまで部屋の一部であるため改装できる範囲もかなり限られてくるでしょう。

事業用不動産の賃貸契約 (オフィスビルの一部を借りる)

基本的には一軒家丸々借りる場合と流れや確認事項は同じです。

必要な条件等すでに全て記載された資料が用意されていることが多いので、まず問い合わせて聞いてみてください。また、オフィスビルの横断的な紹介業をやっている業者さんもおられますのでそちらを活用する方法もあるかと思います。

オフィスビル独特の習慣として、

  • 駐車料金・駐輪料金(月額・随時)
  • 管理費(月額マネジメントフィー)
  • 使用できる時間が決められており、超える場合は超過料金

は基本的に加算されますので要確認です。

また、基本的に改装は問題ない場合が多いですが、水回りの改装や壁に穴を空ける場合は必ず最初に確認することをオススメします。

(特典1)ぼく流 悪い人かもしれない大家さんの見分け方

ぼくの経験の範囲内ですが、大体交渉が拗れたりするような大家さんは面白いほど共通点がありました。

  • 何の脈絡なく、急に海外旅行の時の写真を見せてドヤ顔してくる
  • 『私はお金なんか別にいらないのよ』
  • 『私はお金はいくらでも持っている』
  • 『契約書はシンプルにしましょ』
  • 『契約書は絶対ベトナム語だけじゃないと嫌だ』
  • 『公証はいらないでしょ』
  • 『家賃の価格下げたフェイクの契約書を公証して、私たちは別途本物の契約書を作るようにしましょ』
  • 誰かの悪口を言う
  • 『私は○○と知り合いなのよ』
  • SNSのフォロワーの数をなぜか急に自慢してくる
  • 『さっき話したあれだけど、やっぱりなしにしといて』
  • 『持ち主は旦那だけど、私が交渉することにしてる』

ベトナムでよくある乗っ取り・追い出し

ベトナムに侵出されようとしている皆さんであれば1度は聞いたことがあるかもしれませんが『乗っ取り』『追い出し』

おいおい、ぶっそうだなぁと思われる方もいらっしゃると思いますが、これは店舗型ビジネスのベトナム進出における最大のリスクといってもいいですね。

【乗っ取りや追い出しの仕組み】

ぼく
ぼく

さぁ、物件を賃貸して始めたレストラン!軌道に乗ってきて満員じゃない日の方が少ないぐらいだ!これからも頑張るぞ!

久しぶりだね、ぼくくん!レストラン繁盛してるみたいでなよりだよ。私の知り合いでも知らない人はいないぐらいだね。鼻が高いなぁ。

世の中舐め男
世の中舐め男
ぼく
ぼく

お久しぶりです!いやぁおかげさまで!これからも頑張っていこうと思います!

喜んでもらえて私も嬉しいねぇ。ところで、ちょっと悪いんだけどさ、今月末で物件から出ていってもらえないかな?私も自分でレストランやろうとおもってさ。

世の中舐め男
世の中舐め男
ぼく
ぼく

えぇぇ!?そんな!まだ契約期間中ですし、しかもやっとこさここまで人気が出るようになったのに!無茶ですよ!

悪いねぇ。まぁなんでもいいけどとりあえず今月末で契約は終わりにするから。あ、看板とか内装は物件に帰属してるだろうし、撤去しちゃだめだからね

世の中舐め男
世の中舐め男
ぼく
ぼく

さ、、、最悪だぁ・・・こんちくしょう!

いかがでしょうか。実際こう言う話は定期的に耳にはいってきますね。人気が出てきた自分の物件のテナントを追い出して、大家さん自らが経営を始めてしまうのはもはやベトナムあるある。

ホーチミンでも日本食屋さんも含めてチラホラそんな話はあります。レストランやスパ(エステ)などは手っ取り早くできるビジネスとしても人気ですので、最初からテナントに内装や事業をスタートさせてから急に追い出しかけて、自分で事業立ち上げ準備をしなくていいようにしている悪い大家さんも実際いるのが現状です。

そういうお店は、なんだかんだすぐ潰れるのですが、追い出された側からするとたまったもんじゃありません。現地のコンサルがいようが、弁護士がいようが100%防ぎ切る方法がないのが厄介です。

注意点の各項目を確認しつつ、乗っ取りしようとする大家さんか否かをなんとか感じとる必要があります。

日本のとある役所の人から聞いた話では、ベトナム進出企業検討企業・進出経験のある事業者は多いです。ただ、日本とは違うところにリスクが隠されていて事業を失敗するケースが非常に多くベトナムから事業撤退と言うケースが散見される模様です。

良い大家さんも存在しているのも事実です。海外事業ですのでリスク判定は非常に難しいですが、そういったリスクを乗り越えて勝ち残っていく日本事業者が多くなればいいなと思います。

(特典2)物件ポータル

*集客目的のフェイク情報が非常に多いのでご注意ください(その物件は空き物件でない・架空の物件など)。基本的にはインターネットに乗っている家賃は虚偽の情報の可能性が高いです(本当はもっと高い)

ベトナム語のローカルポータルサイトですが、現地人はよく利用しています。グーグルクロームの自動翻訳機能を使えば大体理解はできると思います。

最後にアドバイス

事業用の物件の不動産賃貸契約に際して、一貫して『不動産仲介業者と大家さん』を信じないスタンスで話を進める。いつどんでん返しを食らうかわかりません。そして、業者さんの押し込みにも負けないように。

大家さんと仲良くなるのは契約の後でいいでしょう

この記事が少しでもみなさまのお役に立ち、ベトナム進出がより気軽になることを願っています。

情報源:https://vnexpress.net/phap-luat/manh-gian-lan-can-de-phong-khi-thue-nha-4076917.html